Due diligence
Come esperto di valutazioni immobiliari, mi occupo di due diligence sia come attività inserita nel complesso di una valutazione immobiliare o come attività a sé stante, a seconda delle esigenze dei miei clienti: da Torino, dove ha sede il mio studio, posso occuparmi di questa attività per clienti in tutta Italia.
La due diligence è l’attività tecnica di analisi e verifica dei diritti reali presenti o appartenenti a un immobile: è la verifica amministrativa, legale e catastale che fa parte e integra la descrizione di un immobile all’interno di una valutazione immobiliare.
La due diligence è particolarmente importante nell’ambito delle compravendite immobiliari: gli acquirenti devono avere la certezza che il bene risponda positivamente ai requisiti amministrativi, legali e catastali prima di formalizzare l’atto di compravendita.
I passi fondamentali della due diligence
La due diligence si compone di diverse attività tecniche atte a verificare:
- che l’immobile sia edificato regolarmente, cioè realizzato in seguito al rilascio di tutti i permessi necessari
- che l’immobile sia regolarmente accatastato: la verifica può avvenire per via telematica, acquisendo le visure e le planimetrie necessarie
- l’esistenza di ipoteche o altri tipi di vincoli sull’immobile e la continuità delle trascrizioni e gli atti di compravendita per accertare la presenza di diritti di soggetti terzi: le verifica avviene sul ventennio precedente all’atto di richiesta della stima.
Oltre alle attività tecniche, urbanistiche e catastali, la due diligence può comprendere anche la verifica ambientale, particolarmente importante in ambito industriale.
Progettate ed eseguite le prove ambientali e acquisito l’esito delle prove, il consulente tecnico – anche operante come CTP in ambito giudiziario – descrive il rilievo, ricostruisce il nesso causale e le conseguenze e, se richiesto, indica come risolvere quanto rilevato e con quale costo.
Sempre nel caso delle verifiche ambientali, il tecnico che opera in ambito giudiziario come CTU è chiamato a verificare le posizioni delle parti e le loro domande, e quindi a informare il giudice, descrivendo con chiarezza la relazione tra nesso causale e quanto rilevato con la due diligence.
La due diligence come valutazione disgiunta dalla valutazione immobiliare
Oltre a fare parte della valutazione immobiliare nel suo complesso, la due diligence può essere svolta come attività indipendente e disgiunta dalla valutazione del valore di un immobile, ricordando comunque che le due attività sono complementari e beneficiano l’una dell’altra.
Infatti, quando il valore di un immobile è già riconosciuto dall’acquirente, la due diligence completa le informazioni andando a definire la legittimità dell’immobile. Un esempio è l’azienda che intende acquistare un immobile valutando i benefici che l’acquisto porterà alla sua attività: in questo caso, il valore è predeterminato sulla base di elementi che esulano dall’ordinarietà della stima, e l’esecuzione della sola due diligence permette di procedere con l’investimento con la sicurezza del caso.
In altri casi, l’interesse per il valore di un immobile può sussistere a prescindere dalla valutazione della regolarità amministrativa, per esempio quando questa è già stata accertata in separata sede: un esempio classico sono gli asset immobiliari di nuova costruzione, dei quali il costruttore conosce già la regolarità amministrativa, legale e catastale.
I vantaggi della due diligence
Completare una valutazione immobiliare con la due diligence o richiedere una due diligence come verifica dello stato reale dell’immobile permette di gestirlo in modo trasparente e di evitare i rischi connessi a un investimento nel quale gli aspetti pertinenti alla legittimità del bene non siano stati completamente definiti.
Consulenza per la due diligence
Mi occupo di valutazioni immobiliari sul territorio piemontese e in tutta Italia: sulla scorta della mia competenza in ambito estimativo, approfondita già nel corso degli studi universitari, eseguo le verifiche pertinenti alla due diligence sia nel quadro completo dell’esecuzione di una valutazione immobiliare, sia come verifica a se stante.