Esecuzioni immobiliari

Come consulente nell’ambito del procedimento di esecuzione immobiliare, intervengo su nomina del giudice incaricato per svolgere la due diligence e la stima dell’immobile, entrambe necessarie per permettere al giudice di definire il valore da porre a base d’asta e garantire la legittimità dell’immobile.

Le esecuzioni immobiliari sono le procedure di vendita all’asta degli immobili appartenenti a privati cittadini o a società a seguito del pignoramento degli stessi. L’esecuzione immobiliare ha inizio su richiesta della parte (il creditore) che, non riuscendo più a esigere il suo credito, si rivolge al tribunale per chiedere la vendita coatta del bene. Il diritto a procedere con l’esecuzione immobiliare ha come condizione fondamentale che il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo, cioè un documento o atto che avalla il suo diritto a esigere il credito.

Il ruolo dell’estimatore nella procedura di esecuzione immobiliare

Avviata la richiesta di esecuzione immobiliare, il giudice incaricato della vendita dell’immobile nomina il consulente estimatore perché esegua la due diligence e la stima che porteranno a definire il valore dell’immobile da porre a base d’asta. L’intervento dell’esperto estimatore in questi casi si svolge all’interno del perimetro preciso del quesito scaturito dalla verifica della documentazione depositata in atti, come definito dall’articolo 467 del Codice di Procedura Civile.

Nel dettaglio, le attività richieste all’estimatore sono:

  • verifica di tutta la documentazione, per accertare che sia stata depositata correttamente
  • attività di due diligence che verifica i diritti reali – amministrativi, legali, catastali – esistenti o appartenenti a un immobile, indispensabile per completare la valutazione immobiliare
  • valutazione dell’immobile, svolta secondo i postulati fondamentali del metodo estimativo con l’obiettivo di giungere a una stima chiara e comprensibile in tutti i passaggi che portano a determinare il valore: accesso agli atti in Comune e in Catasto, sopralluogo, definizione della superficie commerciale secondo la convenzione formale utilizzate ed esplicitata, definizione del valore dell’immobile e analisi finale.

Eseguita la stima, il giudice può nominare un delegato alla vendita e disporre la vendita dell’immobile: il valore definito dal consulente viene posto a base d’asta e le offerte possono arrivare fino al settantacinque per cento del valore.