Valutazione immobiliari per privati, aziende ed enti pubblici
Lavoro come esperto di valutazioni immobiliari in ambito privato, pubblico e giudiziario, ogni volta che si renda necessaria una stima chiara e dettagliata, condotta rigorosamente secondo i principi scientifici dell’estimo: dal mio studio di Torino, offro le mie consulenze in tutta Italia.
La valutazione immobiliare definisce il valore di un immobile in un momento futuro prestabilito e segue le regole dettate dal metodo scientifico dell’estimo. Come architetto che si occupa anche della valutazione degli immobili, ritengo fondamentale che le mie stime siano chiare ed esplicite in tutti i passaggi per diventare comprensibili e valutabili dai soggetti coinvolti nella consulenza, a partire dal richiedente.
Gli ambiti della consulenza estimativa di un immobile sono diversi e afferiscono a queste macro aree:
- Ambito privato (libero mercato)
- Ambito pubblico
- Ambito giudiziario: fallimenti, concordati, Liquidazione Coatta Amministrativa, tre procedure che utilizzano le aste per l’alienazione del bene.
Il ruolo del valutatore immobiliare
Sottolineo spesso che ogni valutazione immobiliare non è e non deve essere mai un’opinione, ma un’operazione trasparente da condurre con criteri che seguono il metodo scientifico dell’estimo.
Partendo dai postulati dell’estimo, il valutatore prevede il valore di mercato più probabile dell’immobile, partendo dallo scopo della stima e dalla scelta del metodo migliore per definire la previsione di valore, esplicitando e spiegando tutti i passaggi logici che la definiscono.
In questo senso, l’obiettivo è consentire a chi ha richiesto la consulenza di comprenderla a fondo, in tutti i passaggi che hanno portato a determinare il valore – la sola descrizione dell’immobile non è sufficiente – e infine di formarsi un’opinione autonoma a riguardo: come già per le consulenze in ambito giudiziario (CTU e CTP), la chiarezza del linguaggio è un altro punto per me imprescindibile e che accresce il valore e l’utilità della valutazione.
La composizione della consulenza estimativa
La consulenza estimativa si compone quindi di elementi che permettono di verificare la correttezza della stima:
- descrizione del soggetto che chiede la consulenza: il valore di un bene immobile può cambiare anche a seconda di chi chiede la consulenza, per esempio un privato o una banca nel libero mercato
- motivo della richiesta della stima
- descrizione del bene oggetto di stima: comprende la descrizione fisica dell’immobile ma anche del suo stato di diritto con la procedura di due diligence, cioè la verifica amministrativa, legale, catastale e di diritti reali presenti o appartenenti all’immobile
- definizione della scelta del metodo estimativo per definire il valore del bene
- svolgimento della valutazione.
La valutazione immobiliare punto per punto
Ecco tutti gli step necessari per compiere la valutazione di un immobile e che contribuiscono, ognuno con il suo valore specifico, a costruire la valutazione olistica del bene da stimare che fa parte delle competenze di un architetto.
Accesso agli atti in Comune
È il primo passo della valutazione immobiliare: la raccolta degli atti avviene presso l’ufficio tecnico comunale del Comune di realizzazione dell’immobile ed è necessaria per definire tutto l’iter amministrativo che ne definisce la consistenza.
Accesso agli atti in Catasto
L’accesso al Catasto – che avviene di norma per via telematica – verifica che quanto riportato dagli atti amministrativi sia recepito anche dal Catasto che censisce gli immobili a fini fiscali.
Sopralluogo
La visita all’immobile ha l’obiettivo di verificare:
- che quanto realizzato coincida con quanto autorizzato dal comune e depositato in catasto
- il metodo costruttivo
- le finiture dell’immobile, cioè tutti i materiali impiegati per realizzare pavimenti, rivestimenti, impianti, stratigrafia e gli altri elementi visibili dell’immobile. È una valutazione oggi più complessa perché chiama in causa le caratteristiche energetiche ed antisismiche e, quindi, i costi di gestione dell’immobile che contribuiscono a definirne il valore
- la posizione dell’immobile, che tiene conto della sua evoluzione, anche nel contesto della previsione urbanistica dell’area nella quale si trova.
Definizione della superficie commerciale
Corrisponde alla superficie compravenduta: compito dell’architetto che compie la valutazione è citare e spiegare la convenzione formale utilizzata per definirla.
Definizione del valore dell’immobile
Definita la superficie commerciale, l’architetto può stabilire il valore specifico definito dal rapporto euro per metro quadrato: di nuovo, è compito preciso del valutatore indicare e spiegare il metodo estimativo più adatto allo scopo della stima.
Analisi finale
È il processo di verifica della previsione del valore, effettuato ripercorrendo tutta la filiera della valutazione per verificare la coerenza e l’efficacia del processo valutativo.
Consulenza per le valutazioni immobiliari
Ho approfondito la disciplina estimativa nel corso degli studi universitari di architettura e da anni mi occupo di valutazioni immobiliari: potete contattarmi per affidarmi incarichi sia sul territorio piemontese, sia in tutta Italia.